Firmen unterlassen Zahlungen von Mieten wegen Corona – Dürfen die das?

Erst kürzlich haben einige Retail-Unternehmen angekündigt, aufgrund der derzeit geschlossenen Geschäfte und den damit einhergehenden Umsatzeinbußen vorerst keine Mieten mehr für ihre Filialen zu zahlen. Als prominentes Beispiel ging dabei der Sportwarenhersteller Adidas voran. Diesem Exempel folgten unter anderem Puma, Deichmann und C&A. Doch auch, wenn Adidas inzwischen aufgrund harscher Kritik von seinem Vorhaben zurückgetreten ist, könnten die angedrohten Nichtleistungen von Mietzahlungen einen Dominoeffekt auslösen und somit mitunter enorme Folgen für den Immobilienmarkt allgemein haben – denn wenn sogar große Konzerne wie Adidas Mietstundungen erwägen, könnte dies vor allem kleinere Unternehmen als Nachzügler animieren, es ihnen gleich zu tun.

Durch die derzeit prekäre Lage aufgrund des Corona-Virus sind aktuell nicht nur Privatpersonen, sondern auch Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Monatliche Mietzahlungen können dadurch zu einer enormen Belastung werden, die viele nun nicht mehr tragen können. Dass Privatleuten dadurch nun keine Obdachlosigkeit droht, wurde ihnen von der Regierung relativ schnell öffentlichkeitswirksam zugesichert: Es drohe keine Kündigung des Mitvertrages durch das vorläufige Auslassen der Zahlungen. Aber wie sieht das für Mieter gewerblicher Immobilien aus? Dem Beispiel von Adidas folgend, könnten nun vor allem kleinere Firmen im Einzelhandel in Erwägung ziehen, für ihre geschlossenen Läden keine Mieten mehr zu zahlen. Anders als viele Großkonzerne sind diese wahrscheinlich sogar eher in einer so massiven Notlage, dass ihnen am Ende womöglich ohnehin gar keine andere Wahl bleibt. Es stellt sich die Frage, auf welcher Rechtsgrundlage sich solche Mietauslassungen bewegen, und mit welchen Folgen sowohl Mieter als auch Vermieter rechnen müssen. Denn hier sind eben auch beide Parteien im Spiel: Durch fehlende Mieteinnahmen können schließlich auch die jeweiligen Vermieter in finanzielle Schieflage geraten.

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag vom Vermieter gekündigt werden, wenn der Mieter zwei Monate in Folge den Mietzahlungen nicht nachkommt. Doch es gibt Ausnahmen: Kommt es zu Zahlungsaufschüben, können Unternehmen sich bei zum Beispiel auf das Mietenmoratorium beziehen. Demnach kann dann die Miete aufgrund unvorhersehbarer finanzieller Schwierigkeiten nicht gezahlt werden. Bei einer bekannterweise so erfolgreichen Firma wie Adidas ist dies allerdings eher unglaubwürdig, was dem Unternehmen letztendlich auch die harsche Kritik aus der Öffentlichkeit eingebracht hat. Es besteht andernfalls auch die Möglichkeit, eine Änderung, beziehungsweise einen Wegfall der Geschäftsgrundlage als Grund für die Stundung von Mieten anzuführen. In diesem Fall wird sich dann darauf berufen, dass sich die (unter anderem finanziellen) Voraussetzungen der Vertragsparteien derart geändert haben, dass die vereinbarten Zahlungen so nicht mehr durchführbar sind. Grundlage hierfür müssen aber extreme Ausnahmesituationen sein. Es scheint noch unklar, ob die Corona-Krise eine solche Situation darstellt. Im aktuellen Fall ist es dabei aber immer wichtig, dass die Mieter dem Vermieter glaubhaft nachweisen müssen, dass die Zahlungsaufschübe eindeutig Folge von finanziellen Engpässen sind, die durch die gesetzlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie ausgelöst wurden. Bei gewerblichen Immobilien kann hierfür zum Beispiel die behördliche Verfügung über das Schließen von Filialen herangezogen werden.

Wie dem auch sei, die Pandemie ist kein Freifahrtschein für eine Nichtleistung von Mietzahlungen. Auch wenn der Gesetzgeber Mietern einen abgesicherten Aufschub gewährleistet, müssen die ausstehenden Beträge bis spätestens Juni 2022 an die jeweiligen Vermieter nachgezahlt werden.

In Krisenzeiten wie der aktuellen ist Solidarität das Gebot der Stunde. Das gilt nicht nur für den Einzelnen, sondern auch für Firmen. Und man darf nicht vergessen: Durch ausbleibende Mieteinnahmen können auch Vermieter in die Bredouille geraten. Solidarität bedeutet in diesem Sinne also auch, dass große, wirtschaftlich gut aufgestellte Unternehmen trotz Umsatzeinbußen weiterhin ihre Mieten zahlen, soweit sie es können, und die staatlich zugesicherten Möglichkeiten zu Mietstundungen den Unternehmen vorbehalten bleiben, denen sonst der finanzielle Ruin und damit die Geschäftsaufgabe droht.