Eine Immobilie umfunktionieren – so wird’s möglich

Die passende Immobilie zu finden ist nicht immer ein leichtes Unterfangen – schon gar nicht, wenn man sich in Eigenregie auf die Suche macht. Ein gut vernetzter Immobilienmakler, wie beispielsweise Jürgen Pfund, hat hier bereits viele Möglichkeiten, kennt Geheimtipps und hält ein umfangreiches Immobilienportfolio bereit. Doch auch Immobilienmakler können keine Objekte aus dem Nichts entstehen lassen. Wie man so schön sagt, macht Not erfinderisch, und: Was nicht passt, wird passend gemacht. In dieser zweiteiligen Blogreihe soll es darum gehen, wie man die Nutzungsart einer Immobilie umfunktionieren kann. In Teil 1 lesen Sie, was es zu beachten gilt, wenn ein Gewerbeobjekt zur Wohnfläche umgewandelt werden soll.

Das Prinzip von Angebot und Nachfrage gilt auf dem Immobilienmarkt ebenso wie auf jedem anderen Markt auch. Das Problem: Hier ist gelegentlich ein Ungleichgewicht bei Privat- und Gewerbeimmobilien zu beobachten, und zwar derart, dass die Nachfrage nach Wohnraum groß, das Angebot allerdings knapp ist, während bei Gewerbeimmobilien das Gegenteil der Fall ist: Hier gibt es mitunter ein großes Angebot, das aber nicht besonders nachgefragt wird. Die Lösung: Man nehme ein schwer zu vermietendes Objekt, das ursprünglich für die gewerbliche Nutzung ausgerichtet war, und mache daraus Wohnraum für einen oder mehrere Haushalte. Mit dem Entfernen eines Firmenschildes ist es damit aber nicht getan – und eventuell ist das auch gar nicht erlaubt. Es gibt hier einige rechtliche Aspekte zu beachten und einzuhalten.

Ob Sie eine Gewerbeimmobilie zu einem Ein- oder Mehrfamilienhaus umbauen dürfen, hängt zum Beispiel vom genauen Standort ab. Befindet sich das Objekt in einem reinen Industrie- bzw. Gewerbegebiet, dann darf hier in aller Regel kein Wohnraum entstehen. Wird das Gebiet aber gemischt genutzt, ist das Umfunktionieren womöglich erlaubt, das zuständige Bauamt erteilt hier genaue Auskünfte. Dort muss dann auch eine entsprechende Genehmigung beantragt werden, damit Sie nicht Gefahr laufen, später einen Schwarzbau zu vermieten.

Geht es nicht um das ganze Objekt, sondern nur um einen Teil davon, der zu einem großen Geschäftshaus mit mehreren Eigentümern gehört, so müssen diese ebenfalls der Umwandlung zustimmen, da zum Beispiel die Geschäfte, Büros oder Praxen der umliegenden Parteien durch Küchengerüche, Kindertoben, lautes Musikhören oder Haustierlärm gestört werden könnten. Wenn der Eigentümer allerdings nachweisen kann, dass eine fortwährende gewerbliche Nutzung seiner Räumlichkeiten unmöglich ist, kann er unter Umständen auch gegen den erklärten Willen der Eigentümergemeinschaft die Berechtigung einer Umwidmung erwirken. Ein Grund, der in diesem Zuge geltend gemacht werden kann, ist beispielsweise, dass die gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten etwa aufgrund einer ungünstigen Lage nicht mehr wirtschaftlich ist, und der Eigentümer seine Immobilie deshalb nicht mehr oder nur sehr schwer vermieten kann.

Wie anfangs bereits erwähnt, ist eine Umfunktionierung viel mehr als nur eine Frage der Benennung. Kleinere, öfter aber eher größere Umbaumaßnahmen sind erforderlich, um die ehemals gewerblich genutzte Fläche zu brauchbarem Wohnraum zu machen, in dem es sich auch komfortabel leben lässt. Hier gilt es zu bedenken, dass Gewerbeflächen häufig getrennte Toiletten, dafür manchmal aber zum Beispiel keine Küche und oft keine Badezimmer haben. Der Fußboden wird in den meisten Fällen auch vollständig neu gestaltet werden müssen. Bei sämtlichen Umbauarbeiten ist zu beachten, dass unbedingt die geltenden Bauvorschriften eingehalten werden müssen.

... Sie besitzen eine Wohnung oder ein Haus, doch statt Privatpersonen zeigen nur Firmen und Unternehmer Interesse an Ihrem Objekt? In Teil 2 der Blogreihe erfahren Sie alles Wissenswerte zur Umwandlung von Wohnraum in Gewerbefläche.