Eine Immobilie umfunktionieren – so wird’s möglich

Wenn Sie raten müssten, was wohl einfacher ist: eine Gewerbeimmobilie zu Wohnraum umfunktionieren oder eine Privatwohnung zum Büro, zum Ladengeschäft oder zur Arztpraxis umzuwandeln - worauf würden Sie tippen? Die meisten Menschen werden voraussichtlich vermuten, dass Letzteres das einfachere Unterfangen ist. So viel vorweg: Einfach ist eine solche Umfunktionierung, egal in welche Richtung, in der Regel nie. Da ist es gut, dass auch überregional eng vernetzte Immobilienmakler wie Jürgen Pfund für nahezu jeden Bedarf und jeden Anspruch passende Objekte im Portfolio haben, sodass Sie auf der Suche nach der geeigneten Immobilie für Ihr Anliegen, ob zum Wohnen oder Arbeiten, gar nicht erst darüber nachdenken müssen, eher unkonventionelle Wege einzuschlagen und ein Gebäude in seiner ursprünglichen Nutzungsweise umzufunktionieren. Aber wenn es doch einmal nicht anders gehen sollte, lesen Sie in dieser zweiteiligen Blogreihe, was es jeweils zu beachten gibt. In Teil 1 ging es darum, was bei der Umfunktionierung ursprünglich gewerblich genutzter Flächen zu privatem Wohnraum berücksichtigt werden muss. In Teil 2 lesen Sie, wie die Umfunktionierung in umgekehrter Richtung gelingen kann.

Manchmal bietet sich eine Umfunktionierung einfach aus den aktuellen Gegebenheiten an. So kann es zum Beispiel sein, dass Sie ein Gewerbe anmelden und eröffnen möchten, und aus einer Erbschaft oder aufgrund anderer Umstände eine bislang ungenutzte Wohnimmobilie besitzen, die sich rein theoretisch auch für Ihr geschäftliches Vorhaben anbietet. In dem Fall wäre es durchaus naheliegend, die Immobilie entsprechend anzupassen, statt sich gleichzeitig auf die Suche nach einem neuen Besitzer für Ihre Wohnimmobilie und auf die Suche nach einer neuen Gewerbeimmobilie für Ihr Geschäft zu machen.

Wenn Sie eine Immobilie, die ursprünglich zur privaten Nutzung vorgesehen ist, fortan für geschäftliche Zwecke nutzen wollen, benötigen Sie dafür in Deutschland eine entsprechende Genehmigung. Ob diese erteilt wird, hängt unter anderem auch davon ab, wo genau sich Ihre Immobilie befindet. Denn hierzulande gibt es bestimmte Gebiete, deren Bebauung zweckgebunden ist – Stichwort Wohn- bzw. Industriegebiet. Möchten Sie inmitten einer Wohnanlage ein Gewerbe anmelden und vorhandene Räumlichkeiten dafür nutzen, kann dies dort gegebenenfalls unzulässig sein. Generell muss Ihnen in diesem Zuge aber auch klar sein, dass die Anmeldung eines Gewerbes nicht äquivalent ist mit einer Baugenehmigung, die Ihnen die gewerbliche Nutzung von Wohnfläche erlaubt (respektive untersagt). Im Rahmen der erforderlichen baubehördlichen Bewilligung kommen zudem eine ganze Menge weiterer Auflagen auf Sie zu, die erfüllt werden müssen, damit Sie eine Wohnimmobilie gewerblich nutzen dürfen. Je nachdem, welches spezielle Geschäft Sie genau betreiben möchten, geht es hierbei unter anderem um Fragen der Arbeitssicherheit, der Barrierefreiheit und des Lärmschutzes. Um diese, von Standort zu Standort durchaus unterschiedlichen gesetzlichen Bestimmungen einzuhalten, stehen gegebenenfalls einige auch größere bauliche Maßnahmen an. Allen voran müssen Sie sicherstellen, dass es genug ausreichend gekennzeichnete Notausgänge, Feuerlöscher und Erste-Hilfe-Koffer gibt. Und auch wenn Sie die Immobilie lediglich für Büroräume nutzen möchten, bei denen wohl eher von einer geringen Lärmbelastung auszugehen ist, sollten Sie den Punkt Lärmschutz unbedingt ernst nehmen und alle Flächen vorsorglich mit Schallschutzteppichen ausstatten – denn selbst wenn eine mehrköpfige Familie mit vielen kleinen Kindern potenziell mehr Lärm verursacht als einige am PC tippende Personen, sind Sie zur Einhaltung der Lärmschutzvorschriften im Sinne der Gewerbeerlaubnis verpflichtet und haftbar. Wenn Sie vorhaben, Wohnfläche für Ihre gewerblichen Zwecke zu nutzen, ist es dringend ratsam, sich vorab umfassend auch über lokale Bestimmungen zu informieren.

Schlussendlich ist das Maß aller Dinge bei der Umwandlung der Nutzart einer Immobilie, dass behördliche Vorschriften eingehalten werden. Dabei geht es nicht nur darum, zu erfahren, ob die Umfunktionierung erlaubt ist, sondern auch darum, wie sie umgesetzt wird, in dem Sinne, dass alle festgesetzten Regeln eingehalten werden. Letzteres gilt vor allem für die Umfunktionierung einer Wohnimmobilie zur Gewerbefläche. Hier gibt es oft sehr detailreiche Bestimmungen, die an die Erlaubnis der gewerblichen Nutzung geknüpft sind. Je nach Ausgangszustand der Immobilie und je nachdem, wie die konkreten Auflagen aussehen, müssen mehr oder weniger bauliche Maßnahmen getroffen werden. Soll eine ursprünglich gewerblich genutzte Immobilie zum Wohnraum umfunktioniert werden, ist dies in der Regel immer mit größeren Umbaumaßnahmen verbunden, aber hier geht es weniger um die Umsetzung bauamtlicher Vorgaben, sondern eher darum, dass eine Gewerbeimmobilie im Normalfall nicht für das Bewohnen ausgelegt ist (Bad, Küche etc.).

Generell müssen bei einer Immobilienumfunktionierung sehr viele Aspekte bedacht werden. Es lohnt sich ein Blick in das Portfolio Ihres Immobilienmaklers Jürgen Pfund - dort wartet womöglich schon die Immobilie, die bereits ideal für Sie und Ihr spezielles Anliegen, ob zum Wohnen oder Arbeiten, geeignet ist: Dann müssen Sie sich gar nicht erst mit den je nach Lage und Immobilie sehr beschränkten Möglichkeiten der Umfunktionierung auseinandersetzen. Wenn Sie aber dennoch fest entschlossen sind, ein Umwandlungsprojekt anzugehen, ist das erfahrene Team von Pfund Immobilien auch hier Ihr starker Partner, der Sie bei allen anliegenden Aufgaben professionell unterstützt.