Ich arbeite im Home-Office – ist meine Wohnung nun eine Gewerbeimmobilie?

Bereits im letzten Beitrag ging es um ein Phänomen, welches den Arbeitsalltag vieler Angestellter vor einigen Monaten relativ plötzlich auf den Kopf gestellt, sich aber nun einigermaßen etabliert hat und möglicherweise auch in Zukunft, in der Zeit nach Corona, für einige Arbeitnehmer Thema bleiben wird: das Home-Office. Doch ungeachtet dessen, ob der heimische Schreibtisch bedingt durch die gesundheitspolitische Lage oder auch völlig unabhängig davon der Platz ist, an dem man seiner Erwerbstätigkeit nachgeht, stellt sich in Bezug auf das Heimbüro eine nicht ganz irrelevante Frage: Macht die Nutzung des Wohnraums als Arbeitsplatz das Haus oder die Wohnung zur Gewerbeimmobilie?

Eine Immobilie gilt als Wohnimmobilie, wenn sie ausschließlich zum Wohnen genutzt wird. „Ausschließlich“ heißt aber, dass die Immobilie gleich dann keine reine Wohnimmobilie mehr ist, wenn sie zu anderen als bloß zu Wohnzwecken genutzt wird – und diese Bedingung ist beim Home-Office eigentlich gegeben, denn dann nutzt man die Wohnfläche eben nicht ausschließlich zum Wohnen, sondern auch zum Arbeiten. Doch während die Definition einer Wohnimmobilie somit sehr eng gefasst ist, verhält es sich mit dem Begriff „Gewerbeimmobilie“ nicht ganz so strikt. So viel also vorab: Wer seine privaten vier Wände gleichzeitig zum Leben als auch als Arbeitsplatz nutzt, unterhält nicht gleich eine Gewerbeimmobilie. Bereits ein Blick auf die gängigen Arten von Gewerbeimmobilien lässt bereits vermuten, dass der eigene Wohnraum – auch inklusive Home-Office – keine (klassische) Gewerbeimmobilie ist. Denn dabei handelt es sich beispielsweise um: Ladenlokale, Friseursalons, Fitnesscenter, Arztpraxen, Lagerhallen, Produktionsstätten, Gästehäuser oder Restaurants. Allgemein zeichnet sich eine Gewerbeimmobilie dadurch aus, dass sie hauptsächlich, konkret zu mehr als 80 Prozent, zu (eigenen oder fremden) gewerblichen, öffentlichen, gewerblich-selbstständigen oder freiberuflich-selbstständigen Zwecken genutzt wird.

Wer in der eigenen Wohnung seinem Beruf nachgeht, in der Regel durchschnittlich also 40 Stunden pro Woche, nutzt die Immobilie nicht zu mehr als 80 Prozent gewerblich. Eine Woche hat 168 Stunden, 80 Prozent davon wären also mehr als 134 Stunden.
Tatsächlich ist es so, dass Immobilien mit einem Home-Office, also Wohnräumlichkeiten, in denen auch der erwerbsmäßigen Arbeit nachgegangen wird, eine Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilie sind. Neben Wohnungen und Häusern mit sogenanntem Home-Office sind auch Bauernhöfe solche Mischformen im Bereich der Immobiliennutzung.

Allgemein ist die Frage, ob eine Immobilie gewerblich genutzt wird, weder trivial noch unwichtig, denn die Nutzart eines Immobilienobjekts hat nicht nur Einfluss auf seinen Wert, sondern auch steuer-, miet- sowie baurechtliche Auswirkungen. Was das Home-Office betrifft, ist vor allem der steuerliche Aspekt prägnant: Unter Umständen können Ausgaben als Betriebsausgabe steuerlich abgesetzt werden, also beispielsweise die Kosten für geeignetes Mobiliar, Büromaterialien, Drucker und alles Weitere, was beim Arbeiten benötigt wird. Diese Möglichkeit besteht jedoch nicht uneingeschränkt, sondern nur dann, wenn das heimische Büro zum überwiegenden Teil als Arbeitsplatz genutzt wird – also beispielsweise nicht, wenn man nur ein paar Stunden die Woche von zu Hause aus arbeitet. Die Ausgaben können darüber hinaus auch nur dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn es keine Alternative für das Heimbüro gibt.
Wer coronabedingt im Home-Office arbeitet, für den werden wohl beide Voraussetzungen zutreffend sein. Wenn man sich allerdings (unabhängig von der Pandemie) aus eigenem Antrieb dafür entscheidet, den privaten Schreibtisch auch beruflich zu nutzen, muss im individuellen Fall entschieden werden, ob hier steuerliche Vorteile geltend gemacht werden können.

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