Lagerhallen: Was Sie bei Immobilien beachten sollten, wenn Sie Ihr Geschäft „auslagern“

Nicht selten nutzen Start-ups, junge oder auch kleinere Unternehmen – häufig im Einzelhandel – ihre bestehenden Geschäftsräumlichkeiten, aber gelegentlich auch den eigenen Keller, die Garage oder gar zur Not das Schlafzimmer als provisorisches Lager für die Ware, mit der sie handeln. Zu Beginn, wenn der Kundenstamm noch klein und die Nachfrage noch gering ist, geht dies unter Umständen auch eine Zeit lang gut. Doch es kann auf die Dauer nur eine Zwischenlösung sein: Irgendwann, mit wachsendem Erfolg des Unternehmens, sind die Kapazitäten des Notbehelfs ausgeschöpft, und es muss ein Lager her. Bei der Suche nach einer hierfür geeigneten Gewerbeimmobilie gibt es einiges zu beachten.

Anders als bei vielen anderen Gewerbeimmobilien, wie beispielsweise Ladengeschäften, Praxen oder Büros, in denen auch Kunden bzw. Patienten in Empfang genommen werden, können Lagerhallen in der Regel problemlos auch in Außenlagen angemietet oder gekauft werden, da hier die Präsenz in vielbesuchten, aber eben auch teuren Stadtzentren nicht notwendig ist. Allerdings sollte sich der Standort nicht zu weit außerhalb befinden, damit Lieferanten, Geschäftspartner oder auch B2B-Kunden leicht zu einem finden können. Daher ist zumindest darauf zu achten, dass eine gute Anbindung an Autobahnen, gegebenenfalls auch Bahnhöfe oder Flughafen besteht, sowie darauf, dass die Zufahrtswege für LKW leicht zu beschreiten sind. Wenn Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eingestellt werden, müssen diese natürlich ebenfalls gute Möglichkeiten haben, zu ihrem Arbeitsplatz zu kommen, sei es mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder mit dem Auto. In diesem Sinne ist auch an ausreichende Parkmöglichkeiten zu denken. Eine gute Standortlösung vor allem für Lagerimmobilien sind Industriegebiete, denn hier sind die relevanten Anforderungen normalerweise von vornherein erfüllt. Weiterhin ist es vorab auch eine Überlegung wert, wie weit das Lager vom Unternehmenssitz entfernt liegen soll: Sind Lagerhalle und Geschäftsstelle nahe beieinander gelegen, ergeben sich dadurch natürlich kurze Wege, etwa für die Geschäftsführung zum Lager. Nichtsdestotrotz sollte allerdings ein logistisch günstiger Standort Priorität haben.

Was die optimale Lagerhalle mitbringen muss, kann nicht pauschal beantwortet werden. Hier kommt es auf die individuellen Anforderungen an: Verwendungszweck, Gewerbeart und vor allem Größe, Menge und Art der Lagerware sind von zentraler Bedeutung. Handelt es sich zum Beispiel um Lebensmittel, müssen die Güter gekühlt werden oder gibt es sonstige besondere Lageranforderungen bezüglich Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Brandschutz oder Belichtung? Zudem ist auch wichtig, welche Lagergeräte und Fördertechnik voraussichtlich untergebracht werden müssen, und je nach Bedarf dann auch, wie gut beweglich diese sind. Daran orientiert sich nämlich unter anderem, wie weit Regale auseinanderstehen sollten – und das wiederum hat Einfluss auf die erforderliche Größe der Immobilie.
Wenn das gesuchte Lager für Ihr Geschäft die erste Gewerbeimmobilie ist, könnte es in diesem Zuge auch empfehlenswert sein darüber nachzudenken, ob eventuell auch andere Geschäftsbereiche ihren eigenen Raum bekommen sollten und diese sich möglicherweise gleich in die Lagerhalle integrieren lassen. Viele Hallenimmobilien verfügen beispielsweise über angebaute Büros oder Werkstätten. Hier könnte sich noch einiges Potenzial für Ihr Unternehmen erschließen.

Da bestimmte Lagergüter sehr spezifische Anforderungen an die Lagerhalle haben, könnte in solchen Fällen eine Anmietung nachteilig sein. Es könnte nämlich schwierig werden, bereits bestehende Objekte mit dem geforderten Spezialisierungsgrad zu finden, in denen sich das Vorhaben optimal umsetzen lässt. Wenn Sie eine Lagerhalle kaufen, können Sie selbst erforderliche Änderungen am Bau oder an der Ausstattung vornehmen, bei der Miete ist dies dagegen nicht so einfach. Andererseits fallen beim Kauf aber auch hohe Investitionskosten an, die insbesondere neu gegründete Unternehmen größtenteils nicht ohne Weiteres stemmen können, bzw. für die das finanzielle Risiko eines Immobilienkaufs zu hoch ist. Die Anmietung von Gewerbeimmobilien bringt dagegen in anderer Weise eine gewisse Flexibilität mit sich, denn wenn die Größe des Lagers nicht mehr passend ist, kann man sich recht einfach eine neue Lagerhalle suchen. Im – für das Unternehmen – besten Fall wird eine größere Halle benötigt, weil das Warenangebot und/oder die Nachfrage wächst. Aber auch wenn weniger Platz benötigt wird, ist allein im Sinne der Kosteneffizienz eine räumliche Verkleinerung sinnvoll.

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