Due Diligence – beim Immobilienankauf auf Nummer sicher gehen
Im Zusammenhang mit gewerblichen Immobilienkäufen ist häufig von der Due Diligence (DD) die Rede, einer Analyse, die ansonsten vor allem bei der Übernahme von Firmen eine große Rolle spielt. Welche Faktoren werden bei dem im Deutschen mit „Ankaufsprüfung“ übersetzten Verfahren im Immobiliensektor ermittelt? Wir werfen einen Blick auf die unterschiedlichen Bereiche der DD und klären ihren Nutzen für Bauträger und Investoren.
Was verbirgt sich dahinter?
Wörtlich übersetzt bedeutet Due Diligence „gebotene Sorgfalt“ – und genau darum geht es auch bei der Ankaufsprüfung. Schließlich möchte ein Unternehmen oder Investor, welches/-r plant, Grundstücke oder Immobilien zu erwerben, auch in Zukunft davon profitieren. Deshalb ist es vonnöten, eine detaillierte Risiko-Prüfung vornehmen zu lassen, die mehrere Gebiete umfasst, um eine möglichst exakte Bewertung des Objekts sowie etwaige Haftungsrisiken ausschließen zu können. Ergibt die Due Diligence nämlich zu hohe Risiken, kann das den Kaufpreis negativ beeinflussen oder sogar dazu führen, dass sich die Käufer oder Käuferinnen ganz dagegen entscheiden.
Was deckt eine Due Diligence ab?
Eine sorgfältige Ankaufsprüfung nimmt einige Zeit in Anspruch und wird in der Regel innerhalb von einem bis zu sechs Monaten abgeschlossen. Die Analyse gliedert sich dabei in mehrere Bereiche, die finanzielle, juristische, steuerliche, technische und ökologische Schwerpunkte einschließen:
Zu den wichtigsten Gebieten gehört die Prüfung und Ermittlung aller finanzrelevanten Daten, dazu zählen Erträge, Aufwände, Chancen und Risiken. Dabei geht es nicht nur um die aktuelle Immobilienbewertung, sondern auch um eine Wertermittlung in der Zukunft. Diese wird meistens mithilfe des Discounted-Cashflow-Verfahrens berechnet. Die Financial Due Diligence bildet im Übrigen auch die Grundlage für Finanzierungsoptionen über Kreditinstitute.
Darunter fällt zum einen die Überprüfung der Grundbuchdaten sowie die Durchleuchtung aller bestehenden Verträge: etwa Miete und Pacht sowie Versicherungen etc.
Hierbei geht es in erster Linie darum, mögliche steuerliche Risiken zu bewerten. Dazu werden alle Steuerarten untersucht, die beim Immobilienkauf zur Anwendung kommen.
In diesem Teilgebiet der Due Diligence kommt es stark darauf an, ob bereits bestehende Gebäude erworben werden oder lediglich Grundstücke, auf die gebaut werden soll. Dieser Umstand bestimmt den Umfang der Analyse, bei der es um den technischen Zustand der Immobilie geht. Darunter fallen Genehmigungsunterlagen, Brandschutzvorschriften, Wartungs- und Prüfprotokolle. Des Weiteren werden Energieausweise und Dokumente zu Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigt sowie die komplette technische Gebäudeausrüstung untersucht. Zu diesem Zweck werden Fachleute herangezogen, die bei Vor-Ort-Besichtigungen Mängellisten erstellen.
Diesem Baustein wird in Zukunft immer mehr Bedeutung zukommen. Denn Environmental Due Diligence beinhaltet die Prüfung technischer und rechtlicher Umweltbelange - sowohl in der Gegenwart als auch für die Zukunft. Emissionen, Wasserversorgung und -entsorgung werden analysiert. Das Risiko für Umweltkatastrophen wird bestimmt. Geologische Untersuchungen geben Rückschlüsse auf Altlasten im Boden und mehr. Auch dieser Teilbereich kann je nach Voraussetzung sehr umfangreich ausfallen.
Professionelle Ankaufsprüfung durch Pfund Immobilien
Für Bauträger, andere Unternehmen und Investoren ist eine Due Diligence vor dem Immobilien- und Grundstückskauf ein notwendiges und in manchen Fällen langwieriges Muss. Pfund Immobilien steht Ihnen bei Bauvorhaben im gesamten Rems-Murr-Kreis und Ludwigsburg gerne als wertvoller Berater, Vermittler und Vertrieb zur Verfügung. Während des Prüfungsprozesses erstellen unsere Mitarbeiter unter anderem auch eine detaillierte Due Diligence und übernehmen gern alle weiteren Schritte rund um Ankauf, Entwicklung und Abverkauf für Sie. Nehmen Sie unser Service-Paket in Anspruch. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
