Die Mietkaution für gewerbliche Immobilien

Die Kaution - häufig eine beachtliche, einmalig zu zahlende Summe, die zu Beginn eines Mietverhältnisses zusätzlich zu den monatlichen Mieten fällig ist. Sie dient dem Vermieter als eine Art Pfand, um sich vor zusätzlichen Zahlungen beispielsweise durch vom Mieter verursachte Schäden am Mietobjekt zu abzusichern.

Anders als bei Wohnraum-Vermietungen ist die Kaution in Zusammenhang mit gewerblichen Immobilien nicht gesetzlich geregelt. Das Mietrecht im § 551 des BGB enthält keine Regelungen für solche Mietverhältnisse. Demnach erfolgen alle Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters auch in Bezug auf die Kaution aus den Vereinbarungen im Mietvertrag.

Umso wichtiger ist es, sowohl als Mieter als auch als Vermieter, sich vor Beginn eines gewerblichen Mietverhältnisses umfangreich zu informieren. In diesem Blogbeitrag erhalten Sie einen Überblick über alle wichtigen Informationen zur gewerblichen Kaution, wie beispielsweise deren Höhe und Rückzahlungsregelungen.

Da die gesetzlichen Vorschriften fehlen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kaution einer gewerblichen Immobilie den üblichen 3 Monatsmieten entspricht. Stattdessen sollte man sich auf eine höhere Zahlung gefasst machen, denn häufig umfasst diese die sechs- bis siebenfache Kaltmiete der Mietfläche. Je nach Branche kann dies jedoch variieren.

Um eine angemessene Höhe der Kaution für die entsprechende Gewerbeimmobilie zu vereinbaren, sind unter anderem folgende Faktoren zu berücksichtigen:

• geplante Nutzung
• Ausstattung der Immobilie
• Zustand der technischen Anlagen
• Länge des Mietverhältnisses
• vorhandene Einrichtung

Ist eine sehr hohe Kaution angesetzt, kann der Vertrag nicht durch Wucher-Anschuldigungen als nichtig erklärt werden. Jedoch sollte der Vermieter den Betrag der angesetzten Kaution mit einem besonderen Sicherungsinteresse begründen können.

Ist eine Kautionshöhe vereinbart, muss die Kaution an den Vermieter gezahlt werden. Grundsätzlich ist die Art und Weise der Übermittlung verhandelbar und auch der Zeitpunkt, normalerweise zum Vertragsabschluss, kann nach Absprache bis zum Mietbeginn hinausgezögert werden.

Folgende Zahlungswege sind üblich:

Im Falle einer Bankbürgschaft verspricht die Bank des Mieters vertraglich vereinbarte Zahlungen an den Vermieter zu leisten, sollten solche anfallen.
Auch eine Privatperson kann ein Zahlungsversprechen gegenüber dem Vermieter leisten und für Schäden oder Mietrückstände aufkommen.
Die Kautionszahlung muss nicht immer auf nur einem Zahlungsweg erfolgen. Kombinationen aus zwei Möglichkeiten sind nicht unüblich. Beispielsweise schaffen sich manche Vermieter mit einer Bürgschaft zusätzliche Absicherung zur Barkaution.
Anstelle einer einmaligen vollständigen Zahlung sind auch Ratenzahlungen möglich, wenn diese mit dem Vermieter abgesprochen wurden.

Kann die Kaution nicht gezahlt werden, treten die vertraglich festgelegten Folgen in Kraft. Häufig gehört dazu die fristlose Kündigung. Außerdem besitzt der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht, ist die Mietkaution vor Bezug der Räume nicht übermittelt.

Der Vermieter kann, je nach Vertrag, dazu verpflichtet sein, die vermietete Gewerbeimmobilie auszubauen. Ist die Mietkaution jedoch noch nicht angekommen, können die Ausbaumaßnahmen hinausgezögert werden.

Grundsätzlich gilt keine Anlage- oder Verzinsungspflicht für die erhaltene Kaution des Mieters. Wird sie jedoch angelegt, sollte darauf geachtet werden, dass dies gesondert vom eigenen Vermögen des Vermieters geschieht. Denn nur dann ist diese im Insolvenzfall gesichert. Eine Regelung im Mietvertrag, die sich mit der Kautionsanlage befasst, ist allgemein empfehlenswert.

Nachdem das Mietverhältnis beendet wurde und der Vermieter die Gewerbeimmobilie in einem angemessenen Zeitraum geprüft hat, besteht die Pflicht, dem Mieter die geleistete Kaution zurückzuerstatten. Auch hier fehlen jedoch die gesetzlichen Vorgaben für eine einheitliche Frist zur Rückzahlung der Mietkaution, weshalb diese variieren kann. Ein Zeitraum zwischen drei und sechs Monaten gilt als angemessen. In Ausnahmefällen darf der Vermieter die Auszahlung von Kautionsanteilen hinauszögern, wenn beispielsweise Betriebskosten nachgezahlt werden müssen.

Wichtig: Nach drei Jahren verjährt der Anspruch des Mieters auf die Rückzahlung der Miete (§ 195 BGB).

Damit Sie in besonderen Fällen als Mieter und als Vermieter geschützt sind, sollten Sie sich umfassend mit dem Thema Mietkaution bei gewerblichen Immobilien befassen. Nur so können alle wichtigen Aspekte im Mietvertrag festgelegt und spätere Streitigkeiten vermieden werden. Einfacher ist es natürlich, einen Experten wie Pfund Immobilien zurate zu ziehen. Lassen Sie sich gern von uns unterstützen. Wir stehen Ihnen auf dem (Gewerbe-)Immobilienmarkt stets zur Seite.