Gewerbliche und private Miete sind nicht dasselbe: Abweichungen im Mietrecht

Die private Miete unterscheidet sich rechtlich in einigen Punkten von der Gewerbemiete. Unterschiede gibt es insbesondere im Kündigungsrecht. Sie als Unternehmer mit dem Vorhaben, eine Immobilie für Ihr Geschäft zu mieten, sollten dies stets im Hinterkopf behalten. Denn bereits im Vorfeld ist es wichtig zu wissen, ob, wann und wie ein gewerbliches Mietverhältnis gekündigt bzw. beendet werden kann. Sollte es im Laufe der Mietvertragslaufzeit zu Uneinigkeiten mit dem Vermieter kommen, ist der Mietvertrag das Dokument, welches letzten Endes darüber entscheidet, wer im Recht ist. Detailreiches Wissen über die Eigenheiten von gewerblichen Mietverträgen ist daher sehr wichtig, um von vornherein Missverständnisse und böse Überraschungen zu vermeiden. In diesem Beitrag informiert Sie Gewerbemakler Jürgen Pfund über die maßgeblichen Unterschiede zwischen dem privaten und dem gewerblichen Mietrecht.

Ein grundsätzlicher Unterschied liegt ganz allgemein etwa darin, dass Mietparteien im privaten Wohnmietrecht stärker geschützt sind als Vermieter, während bei gewerblichen Mietverhältnissen keine Partei durch die Rechtslage stärker in Schutz genommen wird. Streng genommen muss das allerdings kein Nachteil sein: Der Mietvertrag für Gewerbeimmobilien kann dadurch wesentlich flexibler gestaltet werden, weil hier keine strengen Vorgaben vom Gesetzgeber eingehalten werden müssen. Für Gewerbemieter können sich daher auch Chancen ergeben – jedoch nur, wenn die Vertragsrahmenbedingungen auch den individuellen Interessen entsprechen.
Die allermeisten Wohnmietverträge werden ohne Befristung aufgesetzt. Für Mietverträge über Gewerbeimmobilien dagegen ist in aller Regel eine vertraglich festgesetzte Mietlaufzeit vorgegeben. Auch was den Mietpreis betrifft, haben Vermieter von Gewerbeimmobilien mehr Spielraum als Vermieter von Wohnimmobilien. Mieten für privaten Wohnraum sind an lokale Mietspiegel gebunden, bei Gewerbeobjekten kann der Mietpreis prinzipiell frei vom Vermieter festgelegt werden. Erhöhungen des Mietzinses sind dafür allerdings gewerbemietrechtlich nur via Änderungskündigung erlaubt, was dem jeweiligen Mieter die Option einer unkomplizierten Loslösung von dem Objekt eröffnet, sollte er mit der Mietpreiserhöhung nicht einverstanden sein.

Die weitreichendsten Unterschiede zwischen privaten Mieten zum Wohnen und Gewerbemieten liegen im Kündigungsrecht.
Privatpersonen sind im Rahmen des Wohnmietrechts vor einer Kündigung besser geschützt als Gewerbetreibende, auf unterschiedliche Art und Weise. So dürfen Mietverträge für privaten Wohnraum zum Beispiel nicht ohne triftigen Grund gekündigt werden. Ein solch triftiger Grund wäre zum Beispiel das Auslassen von Mietzahlungen oder Eigenbedarf. Im ersten Fall hebt die Nachzahlung der Mietschulden die Grundlage für eine legitime Kündigung allerdings wieder auf. Im Gewerbemietrecht ist der Sachverhalt anders geregelt. Hier kann eine Kündigung auch nach der Rückerstattung von Mietschulden bestehen bleiben. Weiterhin ist Eigenbedarf kein Grund für eine fristlose Kündigung.
Bei einer ordentlichen Kündigung muss in Gewerbemietverträgen ganz generell kein Grund angegeben werden. Die fristgerechte Kündigung kann im Extremfall also jederzeit ohne Angabe von Gründen erfolgen – zur Wehr setzen kann man sich dagegen nur schwer. Im Wohnmietrecht muss auch bei einer ordentlichen Kündigung ein Grund angebracht werden.
Die Kündigungsfristen sind im Privatmietrecht ebenfalls stärker reguliert als im gewerblichen Mietrecht. In Gewerbemietverträgen ändern sich die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen nicht, ganz gleich, wie lange der Mietvertrag bereits läuft. Privates Mietrecht hingegen schützt Mieter umso mehr, je länger sie in der jeweiligen Immobilie leben, das heißt: Je länger die verstrichene Laufzeit des Mietvertrages, umso länger ist auch die Kündigungsfrist.

Hier sehen Sie die wesentlichen Unterschiede bezüglich des Kündigungsrechtes nochmals im Überblick:

•Ist Eigenbedarf ein (fristloser) Kündigungsgrund? Bei Wohnmieten ja, bei Gewerbemieten nein.

•Hebt die Nachzahlung von Mietrückständen eine (fristlose) Kündigung auf? Bei Wohnmieten ja, bei Gewerbemieten nein.

•Muss bei einer ordentlichen Kündigung ein Grund angegeben werden? Bei Wohnmieten ja, bei Gewerbemieten nein.

•Verlängert sich die Kündigungsfrist mit der Vertragslaufzeit? Bei Wohnmieten ja, bei Gewerbemieten nein.

Insgesamt könnte man festhalten, dass der etwas freiere Gestaltungsspielraum bei Gewerbemietverträgen sowohl zugunsten als auch zu Ungunsten von Mietern bzw. von Vermietern ausfallen kann. Um sicherzustellen, dass die Interessen von Gewerbemietern bestmöglich zur Geltung kommen, sollte der Mietvertrag so detailliert wie möglich ausgestaltet sein. Dies bewahrt vor ungeklärten Verhältnissen. Im Mindesten sollten neben einer präzisen Objektbeschreibung auch der (gewerbliche) Mietzweck sowie die vorgesehene Nutzung genau definiert werden. Daneben ist unbedingt an feste Angaben des Mietpreises, der Vertragslaufzeit sowie der Kündigungsfrist zu denken. Auch eine vertraglich dokumentierte Festlegung der Verpflichtung über Instandhaltungsmaßnahmen ist sinnvoll. Damit nichts außer Acht gelassen wird und der Mietvertrag so weit wie möglich in Ihrem Sinne ist, sollten Sie idealerweise qualifizierte Unterstützung durch einen Gewerbemakler in Anspruch nehmen. Ein professioneller Immobilienmakler weiß, worauf es bei Mietverträgen ankommt und bewahrt Sie durch eine eingehende Vertragsprüfung und Beratung vor empfindlichen Stolperfallen. Kontaktieren Sie diesbezüglich gern das Büro von Jürgen Pfund!