Können Gewerbeimmobilien untervermietet werden?

Man kennt es vielleicht noch aus Studienzeiten: Für ein Praktikum in einer anderen Stadt oder einen Auslandsaufenthalt steht das WG-Zimmer oder die Studentenwohnung für einen längeren Zeitraum leer. Das bedeutet jedoch nicht, dass dann auch keine Miete fällig ist. Um nicht finanziell doppelt belastet zu sein, suchen sich viele dann für die betreffende Zeit einen Untermieter, der die Wohnung so lange nutzt und auch die Miete zahlt.
Auch im gewerblichen Bereich kann es sein, dass eine Immobilie für eine bestimmte Zeit nicht oder nicht ganz genutzt wird. Steht Gewerbetreibenden in dem Fall ebenso offen, beispielsweise Büroflächen in dieser Phase einer dritten Partei zu überlassen, um so nicht für ungenutzten Raum Geld zahlen zu müssen?
In diesem Beitrag informieren wir Sie darüber, inwiefern Sie als Mieter einer Gewerbeimmobilie die Möglichkeit haben, Gewerbeflächen zeitweise unterzuvermieten und was Sie dabei beachten sollten.

Wenn Gewerbetreibende darüber nachdenken, Ihre Immobilie unterzuvermieten, geht es meistens nicht um das gesamte Mietobjekt, sondern eher um Teile davon. Häufig mieten Unternehmen zu Beginn mehr Gewerbefläche, als sie gemäß Status quo benötigen. Das ist keinesfalls ungewöhnlich oder gar unüberlegt – denn häufig kommen mit der Zeit weitere Mitarbeiter, mehr Produkte oder mehr Patienten hinzu, für die dann genügend Platz vorhanden sein muss. Es wäre im Gegenteil eher ungeschickt, in dem Fall nach kurzer Zeit in ein größeres Objekt umsiedeln zu müssen.

Doch leider bleibt dieses gewünschte und auch prognostizierte Wachstum in einigen Fällen aus. Andererseits kann es passieren, dass im Laufe der Zeit viele Mitarbeiter ins Home-Office wechseln oder an einen anderen Unternehmensstandort versetzt werden. Beide Fälle haben zur Folge, dass die Gewerbeimmobilie nicht mehr vollständig ausgelastet ist und im Grunde zu groß für die aktuelle Situation ist. Dies schlägt sich dann natürlich auch negativ auf die Kosten nieder, die höher sind als notwendig. Wirtschaftlich ist das nicht. Nun besteht selbstredend die Möglichkeit, der Immobilie gänzlich den Rücken zu kehren und in ein kleineres Objekt umzuziehen. Doch häufig ist es absehbar, dass der bestehende Platz nur vorrübergehend nicht gebraucht wird, neue Mitarbeiter geplant sind oder die wirtschaftliche Talfahrt auch nur von begrenzter Dauer ist. Dann ist die zeitlich limitierte Untervermietung von Gewerbefläche eine attraktive Option, um Mietkosten zu sparen, sich aber dennoch offenzuhalten, die gesamte Gewerbeimmobilie in Kürze wieder nutzen zu können.

Die gewerbliche Untervermietung macht natürlich nicht bei jedem Geschäftsmodell und für jeden Typ von Gewerbeimmobilie Sinn. Sie ist beispielsweise möglich, wenn einzelne Büros untervermietet werden sollen, oder Praxisräume für einen anderen Arzt/Therapeuten zur Verfügung gestellt werden. Auch Lagerraum kann gegebenenfalls mit anderen geteilt werden. Bei Produktionsflächen allerdings oder in der Industrie allgemein bietet sich die Untervermietung in der Regel weniger an.

Beliebte Untermiete: Büroflächen

Am beliebtesten sowohl mit Blick auf Angebot als auch auf die Nachfrage ist die Untervermietung von Büros. Hierbei gibt es verschiedene Modelle. So können beispielsweise ganze Büroflächen untervermietet werden. Dann handelt es sich um komplette, abgegrenzte Bereiche eines Bürogebäudes, wie zum Beispiel ein ganzes Stockwerk, inklusive Teeküche und Sanitäranlagen. Daneben können auch einzelne Büroräume an Dritte vermietet werden, wobei man sich Flur, Küche und Toiletten teilt. Die „kleinste“ Variante ist die Untervermietung von Schreibtischen, etwa in Großraumbüros. In dem Fall vermischen sich die Arbeitsplätze beider Unternehmen nahezu komplett. Diese Lösung ist aber eher dann interessant, wenn es sich wirklich nur um vereinzelte Arbeitsplätze handelt. Untermieter sind dann Selbstständige oder Freiberufler, selten jedoch Kleinunternehmen mit mehreren Mitarbeitern.

Wichtig zu wissen ist allgemein, dass der Hauptmieter allein die Rechte, aber auch die Pflichten behält, die in dem Gewerbemietertrag vereinbart sind. Es besteht nur zwischen Hauptmieter und Vermieter eine Vertragsbeziehung, beziehungsweise zwischen Hauptmieter und Untermieter. Letzterer geht in der Regel keine vertragliche Beziehung mit dem Vermieter ein.

Was hat der Vermieter zu sagen?

Der Mieter einer Gewerbeimmobilie darf Teile des Mietobjektes nicht einfach so ohne Weiteres untervermieten, sondern benötigt hierfür das (schriftliche) Einverständnis des Vermieters. Ein Anspruch besteht nicht. Die Voraussetzungen dafür stehen allerdings gar nicht schlecht, denn Vermieter von Gewerbeobjekten müssen einen triftigen Grund aufweisen, um die Untervermietung zu untersagen, wie etwa Wettbewerbsschutz. Dazu kommt es allerdings nur in sehr seltenen Fällen. Anders ist es selbstverständlich, wenn im Hauptmietvertrag die Untervermietung ausdrücklich ausgeschlossen wird.

Verweigert der Vermieter, dass Sie die Gewerbefläche in Teilen untervermieten und bringt hierfür keinen nachvollziehbaren Grund auf, können Sie zwar an sich nichts dagegen tun, es ist dann jedoch gut möglich, dass das Sonderkündigungsrecht greift und Sie aufgrund dessen vorzeitig aus dem Gewerbemietvertrag austreten können.

Alles schriftlich und korrekt regeln, bestenfalls mit Immobilienmakler

Auch wenn ein mündlicher Vertrag mit Handschlag zur Vereinbarung eines Untermietverhältnisses ausreicht, empfehlen wir Ihnen stets, einen schriftlichen, detaillierten Untermietvertrag aufzusetzen. So sichern Sie sich als Untermieter ab, vor allem falls es durch die dritte Partei zu Schäden am Mietobjekt kommt – denn hierfür sind ansonsten Sie als Hauptmieter verantwortlich.
Gern unterstützen wir Sie hierbei und beraten Sie auch allgemein, wenn Ihre aktuell angemietete Gewerbeimmobilie nicht (mehr) der Größe Ihres Unternehmens entspricht und Sie eine alternative Lösung finden müssen.