Konkurrenzschutz in Gewerbemietverträgen

Was ist Konkurrenzschutz?

Wenn Sie für Ihr Geschäft eine Gewerbeimmobilie suchen, wird Ihre Wahl wohl kaum auf ein Objekt fallen, das sich in unmittelbarer Nähe zu einem Konkurrenten befindet. Aber was, wenn erst nach Ihrem Einzug in der Nachbarschaft ein Laden mit identischem Angebot eröffnet? Falls sich die Immobilie auch im Besitz Ihres Vermieters befindet, müssen Sie dieses Szenario nicht befürchten – dank des Konkurrenzschutzes.
Konkurrenzschutz kommt dann zum Tragen, wenn der Vermieter einer Gewerbeimmobilie mehrere Gewerbeobjekte besitzt. Der Schutz gilt für Gewerbeflächen innerhalb eines Gebäudes oder auch für benachbarte Grundstücke. Er ist insbesondere relevant für Dienstleistungsbetriebe, Gastronomie und Einzelhandel.

Warum gibt es den Konkurrenzschutz?

Bekannterweise ist die Lage einer Gewerbeimmobilie ausschlaggebend für den Erfolg des Geschäfts. Unternehmer legen daher sehr hohen Wert auf den gewählten Standort bei der Suche nach geeigneten Gewerbeimmobilien. Eine Immobilie für einen Einzelhändler wird in abgelegenen Gegenden mit kaum Laufkundschaft wesentlich weniger besucht werden als in einer belebten Einkaufsstraße. Somit ist der Wert einer Gewerbeimmobilie in belebteren Gebieten in der Regel höher. Aber auch die Konkurrenzsituation kann Immobilien für Unternehmer wertvoller oder eben weniger wertvoll machen: Wenn es in naher Umgebung zahlreiche direkte Konkurrenten für das eigene Business gibt, ist eine Immobilie für den Gewerbetreibenden weniger wert. Ein Objekt hingegen, bei dem im näheren Umkreis kein Unternehmen mit ähnlichem Angebot angesiedelt ist, bietet – abgesehen von anderen wichtigen Faktoren wie zum Beispiel auch der Kaufkraft – bessere Chancen für den Geschäftserfolg. Vermieter von Gewerbeimmobilien haben aufgrund der Relevanz der Konkurrenzsituation gemäß ihrer Möglichkeiten dafür Sorge zu tragen, dass sich diese nicht zu Ungunsten des Mieters verändert. Dies würde nämlich eine Wertminderung des Mietobjektes bedeuten.

In jedem Gewerbemietvertrag ist der Konkurrenzschutz bereits automatisch mitenthalten (immanent). Er leitet sich ab aus § 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Paragraf besagt, dass der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietvertragslaufzeit in dem aktuellen Zustand belassen muss – und dazu zählt eben auch die Konkurrenzsituation. Vereinfacht gesagt verhindert der vertragsimmanente Konkurrenzschutz, dass der Eigentümer zweier benachbarter Gewebeimmobilien mit weniger als 100 Meter Entfernung diese an Geschäfte mit dem exakt gleichen Hauptsortiment vermieten darf.

In der Praxis ist der Sachverhalt jedoch sehr komplex und es gibt viele Sonderfälle. Der Konkurrenzschutz betrifft zum Beispiel nur das Hauptsortiment. Dies ist der Grund, weshalb etwa Lebensmittelläden grundsätzlich vom Konkurrenzschutz ausgenommen sind: Sie haben nämlich in der Regel kein Hauptsortiment, sondern das Angebot ist sehr breit gefächert aufgestellt. Einen weiteren Sonderfall stellen darüber hinaus auch Shoppingzentren dar. Hier und auch an anderen bestimmten Standorten steht der Konkurrenzschutz dem Grundsatz „Konkurrenz belebt das Geschäft“ gegenüber.

Wenn der Konkurrenzschutz vertraglich besonders konkretisiert wird, spricht man vom vereinbarten Konkurrenzschutz. Hier können beispielsweise Übereinkommen getroffen werden, die auch das Nebensortiment bzw. Nebenangebot einbeziehen. Besitzt der Vermieter der Gewerbeimmobilie zwei Objekte, die weiter als 100 Meter auseinanderliegen, kann außerdem vertraglich festgelegt werden, dass er auch eine weiter entfernte Immobilie nicht an direkte Konkurrenz vermieten darf.

Vorsicht bei Änderungen des Angebots

Sowohl der vertragsimmanente als auch der vereinbarte Konkurrenzschutz betrifft immer nur das Sortiment bzw. das Dienstleistungsangebot, welches zu Beginn des Mietverhältnisses besteht. Änderungen sind davon nicht betroffen. Möchten Sie als Gewerbetreibender also Ihr Angebot erweitern oder ändern, darf der Vermieter prinzipiell weitere Flächen in der Nähe an Unternehmen vermieten, die ähnliche Produkte oder Services anbieten.

Angenommen, Sie betreiben ein Damenbekleidungsgeschäft, in dem es hauptsächlich Mode für (erwachsene) Frauen zu kaufen gibt. Dies ist dann Ihr Hauptsortiment. Als Nebensortiment bieten Sie Accessoires und Schuhe an, jedoch nur vereinzelt. Ihr Vermieter besitzt auch die Immobilie direkt neben Ihrem Laden.

Gemäß des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes darf er die zweite Gewerbeimmobilie an den Inhaber eines Schuhgeschäftes vermieten, da sich dann nur das Nebensortiment ähnelt, das Hauptsortiment jedoch nicht identisch ist. Verkaufen Sie allerdings trotz des vergleichsweise kleinen Angebots sehr viele Damenschuhe und fürchten daher schon vor Beginn des Mietverhältnisses, dass ein direkt benachbartes Schuhgeschäft Umsatzeinbußen für Sie nach sich ziehen könnte, müssen Sie im Mietvertrag eine Konkretisierung des Konkurrenzschutzes verhandeln. Darin kann dann explizit festgelegt werden, dass Ihr Vermieter seine weitere Immobilie nicht an Schuhhändler vermieten darf.

Sie sollten sich in dem Fall vorab auch sehr gut überlegen, ob Sie in Zukunft eine Sortimentserweiterung planen, beispielsweise auf Sportartikel, Kindermode oder Taschen. Ist absehbar, dass Sie Ihr Sortiment signifikant ändern werden, sollten Sie den Vermieter darüber informieren und im besten Fall gemeinsam mit ihm eine Lösung suchen, um sich bezüglich des Konkurrenzschutzes entsprechend bestmöglich abzusichern. Die Chancen stehen dabei gar nicht einmal schlecht: Schließlich haben beim Zustandekommen eines Mietverhältnisses beide Parteien, sowohl Vermieter als auch der Mieter, ein Interesse daran, dass dieses Mietverhältnis möglichst lange bestehen bleibt – und Ihr Unternehmen erfolgreich läuft.

Bei Unsicherheit bezüglich Ihrer Rechte bzw. beim Aushandeln von Klauseln zum Konkurrenzschutz ist es immer sehr hilfreich, einen erfahrenen Gewerbemakler zur Seite zu haben. Wie bei jedem Immobilienanliegen sind Sie auch hierbei bei Jürgen Pfund Immobilien in besten Händen.