Sanieren oder revitalisieren? Die beste Strategie für eine in die Jahre gekommene Gewerbeimmobilie

Sie besitzen eine Gewerbeimmobilie, die schon sehr viele Jahre alt ist und aufgrund des langen Bestehens gar nicht mehr oder nicht mehr vollumfänglich für das jeweilige Gewerbe genutzt werden kann, für welches das Gebäude ursprünglich vorgesehen war? Oder haben Sie erst kürzlich eine alte Gewerbeimmobilie erworben, weil der günstige Preis so verlockend war, aber nun stellen Sie fest, dass das Gebäude im Grunde jedoch zumindest im derzeitigen Zustand für Ihr Geschäft unbrauchbar ist? Dann müssen Sie entsprechende Maßnahmen ergreifen.

Was hier wohl zuallererst in den Sinn kommt, ist eine Gebäudesanierung. Bei der Recherche über Sanierungen sind Sie aber womöglich auch auf einen weiteren Begriff gestoßen, und zwar den der Revitalisierung. Revitalisierung bedeutet Neubelebung – im Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien geht es also darum, dass ein Gebäude, in dem ein bestimmtes Gewerbe betrieben wird oder wurde, neu belebt werden soll. Aber was genau bedeutet das, worin liegt der Unterschied zur „einfachen“ Gebäudesanierung und vor allem: Welche Maßnahme sollte man für seine alte Gewerbeimmobilie anstreben?

Im Vergleich zur Sanierung umfasst die Revitalisierung wesentlich umfangreichere Maßnahmen und erfordert spezifisches Fachwissen – denn es geht hier nicht nur um rein bauliche Erneuerungsmaßnahmen, sondern um strukturelle, gewissermaßen „inhaltliche“ Anpassungen. Während bei der Sanierung Fassade, Bausubstanz, Rohre, Leitungen und Ausstattung eines Gebäudes erneuert werden, wird eine Immobilie im Zuge der Revitalisierung für den aktuellen wie für den zukünftigen Markt wettbewerbsfähig gemacht.

Während bei reinen Sanierungsmaßnahmen zwar vereinzelt auch Wände neu gezogen oder auch nicht-tragende Wände herausgerissen werden, bleibt hier generell das Grundgerüst des alten Gebäudes bestehen. Es gilt in etwa das Prinzip: Was da ist, bleibt da und wird neuer gemacht bzw. repariert. Bei der Revitalisierung dagegen geht es um mehr als um reine Baumaßnahmen. Hier geht es um Konzepte. Wenn etwa die baulichen Gegebenheiten nicht mehr zum gewerblichen Konzept, dem Businessplan, passen, muss umstrukturiert werden. Revitalisierung beschreibt die Strategie dieser Umorganisation der Nutzungsstrukturen und ist somit Teil des Projektmanagements. Im Zuge der Revitalisierung wird in Form von umfangreichen Standort- und Umgebungsanalysen der wirtschaftliche Status quo erörtert, wobei die Ergebnisse in die funktionale Konzeptoptimierung einfließen. Kaufkraft, Infrastruktur, Kundenfrequenz, Konkurrenzsituation und weitere Faktoren sind eventuell nicht mehr so, wie sie es zur Entstehungszeit der Immobilie waren. Anhand der neu gewonnenen Wirtschaftsdaten kann die Nutzungsstruktur von Gewerbeimmobilien jeder Art angepasst, und dadurch revitalisiert werden – egal ob Büro, Einzelhandel oder Industrie.

Ist ein gewerblich genutztes Gebäude in die Jahre gekommen und so marode, dass besonders ausgeprägte Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, sollte man vor Beginn entsprechender Bauarbeiten den Taschenrechner zücken. Denn hier muss genau geprüft werden, ob sich die Investitionen, die nötig wären, überhaupt rechnen. Oftmals wären die nötigen Sanierungsarbeiten so kostenintensiv, dass es aus wirtschaftlicher Sicht günstiger wäre, das Gebäude abzureißen und ein neues Haus zu bauen. Aus Gründen des Denkmalschutzes oder wegen Auflagen der Baubehörde ist dies aber manchmal keine Option. Wenn eine umfangreiche Sanierung nicht rentabel ist, die Gewerbeimmobilie aber nicht abgerissen werden darf, ist eine Gebäuderevitalisierung der logische Schritt.

Gewerbemakler Jürgen Pfund ist professioneller Ansprechpartner für die Revitalisierung von Gewerbeimmobilien. Vor allem da bei der Revitalisierung viel spezifisches Fachwissen gefragt ist und es nicht bloß um rein bauliche Veränderungen geht, ist hier professioneller Rat unverzichtbar. Wenden Sie sich bei Fragen oder bei einer geplanten Revitalisierung daher gern an das Büro von Pfund Immobilien.