Gewerbeimmobilienverkauf: besser frei oder vermietet?

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie besitzen, diese aber nicht selbst nutzen, sondern zur Miete für Gewerbetreibende anbieten, stehen Ihnen beim Verkauf Ihres Objektes grundsätzlich zwei Optionen offen: Sie können die Gewerbeimmobilie entweder leerstehend oder vermietet weiterverkaufen. Wie sich diese Optionen jeweils auf das Verkaufsergebnis auswirken können, ist Thema des folgenden Beitrags.

Grundsätzlich hängt die Frage, ob Sie ein Gewerbeobjekt frei oder vermietet veräußern, natürlich auch davon ab, ob die Immobilie überhaupt vermietet ist und falls ja, wie Sie vertraglich mit den aktuellen Mietern verblieben sind. Haben diese laut Vertrag ein Mietrecht, das zeitlich über den geplanten Immobilienverkauf hinausgeht, müssen Sie das Objekt vermietet verkaufen. Das hat für Sie nicht zwangsläufig Nachteile, sondern kann sich - im Gegenteil - sehr positiv auf das Verkaufsergebnis auswirken. Steht Ihre Gewerbeimmobilie aktuell leer, kann es daher sogar Sinn machen, noch vor dem Immobilienverkauf auf Mietersuche zu gehen.

Bei Wohnimmobilien ist es tendenziell so, dass der Verkauf lukrativer ist und leichter gelingt, wenn das Wohnobjekt frei ist und ohne Mieter an einen neuen Eigentümer übergeben wird. Bei Gewerbeimmobilien hingegen verhält es sich genau umgekehrt: Hier ist eine vermietete Immobilie im Regelfall mehr wert als ein leerstehendes Gewerbeobjekt.

Der Grund für diese Diskrepanz lässt sich so erklären: Wohnraum wird immer gesucht. Mieter für ein Haus oder eine Wohnung zu finden ist entsprechend eher einfach. Potenziellen Mietern kommt es häufig im Wesentlichen "nur" auf die Größe und die Lage, eventuell noch auf den Schnitt und die Ausstattung an. Besitzer einer Wohnimmobilie haben daher in der Regel keine Probleme, Mieter zu finden. Und hier ist es auch oft so, dass der Vermieter sich seine Mieter gern selbst aussucht und den Mietvertrag zu eigenen Bedingungen und Konditionen aufsetzt.

Bei Gewerbeimmobilien sieht dies allerdings etwas anders aus. Je nach Gewerbeart haben Mieter ganz spezifische Anforderungen an die Immobilie. Dieser Punkt hängt auch sehr eng mit dem jeweiligen Gewerbeimmobilientyp zusammen und fällt bei Büroimmobilien tendenziell nicht so extrem ins Gewicht wie etwa bei Industrie-Immobilien. Gerade bei Letzteren kann sich die Pächtersuche sehr langwierig und mühsam gestalten, da industriell genutzte Immobilien in Bezug auf Bau und Ausstattung sehr genau zum individuellen Geschäftskonzept des Mieters passen müssen. So kann beispielsweise ein holzverarbeitender Betrieb nicht ohne Weiteres in ein Gewerbeobjekt ziehen, das zuletzt als Großküche verwendet wurde.

Ist die Gewerbeimmobilie also ohne umfangreiche Umbauarbeiten nur für einen sehr kleinen Kreis an Gewerbetreibenden interessant, erhöht ein bestehender und langfristiger Mietvertrag die Attraktivität und damit den Wert des Objektes, da der Käufer somit eine gewisse Sicherheit über künftige Renditen erhält. Käufer einer leerstehenden Gewerbeimmobilie müssten zunächst auf Mietersuche gehen und wissen nicht, wann oder ob sich geeignete Mieter ohne Weiteres finden lassen. Dies drückt den Verkaufspreis.

Der oben genannte Vorteil ergibt sich wohlgemerkt nur dann, wenn der Käufer der Gewerbeimmobilie das Objekt nicht selbst nutzen möchte, sondern den Kauf beispielsweise als Kapitalanlage betrachtet. Zieht ein Kaufinteressent hingegen selbst in Erwägung, das Objekt für sein oder ihr Gewerbe zu nutzen, sind Mieter entsprechend ungern gesehen.

Zudem kann sich ein bestehendes Mietverhältnis auch dann negativ auf den Verkaufspreis oder die Verkaufsaussichten einer Gewerbeimmobilie auswirken, wenn zum Beispiel der laufende Mietvertrag zu niedrig dotiert ist und für den Käufer eine geringe Rendite abwirft. Hier wäre es für potenzielle Käufer lukrativer, neue Mieter anzuwerben und höher dotierte Mietverträge anzusetzen.

Wenn Sie Besitzer einer Gewerbeimmobilie sind und planen, diese in naher Zukunft zu veräußern, wenden Sie sich am besten an einen erfahrenen Immobilienprofi, idealerweise mit spezieller Expertise auf dem Gebiet der Gewerbeimmobilien. Hierfür finden Sie in Jürgen Pfund den optimalen Partner, der den Verkauf erfolgreich über die Bühne bringen kann. Ganz gleich, ob Ihr Objekt aktuell noch vermietet oder leerstehend ist.