Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparatur: Wo liegen die Verantwortlichkeiten bei Gewerbeimmobilien?

Wenn Mieter eine Immobilie beziehen, haben sie ein Interesse daran, dass das Objekt in einwandfreiem Zustand ist und es auch bleibt. Bei Wohnimmobilien hat dies hauptsächlich etwas mit dem Wohnkomfort zu tun, bei Gewerbeimmobilien geht es vor allem um wirtschaftliche Aspekte: Nur, wenn eine Immobilie zur gewerblichen Nutzung in ordnungsgemäßem Zustand ist, kann ein Unternehmen dort vollumfänglich dem Geschäft nachgehen. Auch der Vermieter, der in der Regel der Eigentümer ist, möchte, dass seine Immobilie stets gut in Schuss bleibt.

Hierzu sind diverse Maßnahmen erforderlich: Unterschieden wird rechtlich und inhaltlich hauptsächlich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung. Weiterhin gibt es noch die sogenannten Schönheitsreparaturen. In manchen Bereichen schreibt der Gesetzgeber bereits vor, welche Partei in welchem Umfang für welche Maßnahmen (finanziell) verantwortlich ist. Doch da hier die Bestimmungen zum Teil unklar sind und sich je nach Branche und Gewerbeart unterschiedliche Grundvoraussetzungen ergeben, ist es sinnvoll, im Gewerbemietvertrag genau individuell festzulegen, wer die Verantwortung und Kosten wann übernimmt. Das sorgt für Klarheit und (Planungs-)Sicherheit.

Zur Instandhaltung zählen alle Maßnahmen, die Schäden vorbeugen sollen. Es geht also primär darum, den ordnungsgemäßen Zustand der Gewerbeimmobilie aufrechtzuerhalten. Ebenso ist es indirekt Zweck der Instandhaltung, irgendwann einmal fällige Reparaturen und Renovierungen damit zeitlich hinauszuzögern.

Die Instandhaltung ist ein kontinuierlicher Prozess, das heißt Instandhaltungsmaßnahmen sollten in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden und nicht erst, wenn bereits ein Schaden aufgetreten ist – in dem Falle wäre die Reparatur keine Instandhaltungsaufgabe, sondern würde zur Instandsetzung zählen.

Um der Instandhaltung professionell und sinnvoll nachzugehen, bietet sich eine regelmäßige Inspektion und Wartung durch einen Fachmann an, sowohl für die Gewerbeimmobilie an sich als auch speziell für bestimmte technische Anlagen (z. B. Heizung und Wasserleitungen). Typische Maßnahmen der Instandhaltung umfassen aber auch die Reinigung und Pflege der Immobilie.

Laut Gesetz sind Reinigung, Pflege und Wartung Aufgabe des Gewerbemieters. Zur Orientierung, welchen Umfang die Instandhaltungsmaßnahmen haben sollten, gilt: Die Immobilie muss stets in dem Zustand erhalten bleiben, den das Objekt zum Zeitpunkt der Übergabe aufwies. Die Kosten hierfür dürfen aus gesetzlicher Sicht aber nicht höher sein als zehn Prozent der Jahresnettokaltmiete.

Gerade aufgrunddessen, dass Instandhaltung unabhängig von bestehenden Mängeln stattfinden muss und im Laufe des Immobilienlebens nicht vernachlässigt werden darf, ist es ratsam, Verantwortlichkeiten und Kostenverteilung genau vertraglich festzulegen.

Instandsetzung beschreibt alle Maßnahmen zur Mängelbeseitigung, um den ordnungsgemäßen Zustand einer Gewerbeimmobilie wiederherzustellen. Hier besagt die gesetzliche Regelung, dass die Immobilie bei der Überlassung in einem Zustand sein soll, der dem Mieter eine uneingeschränkte Nutzung für den ausgemachten gewerblichen Zweck ermöglicht. Falls nicht anders vertraglich vereinbart, liegt es weiterhin in der Verantwortung des Eigentümers, während der gesamten Laufzeit des Gewerbemietvertrages diesen Zustand aufrechtzuerhalten. Instandsetzung umfasst allerdings nur die Behebung von Mängeln, die nicht durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstanden sind.

Auch hier sollte im Gewerbemietvertrag klar geregelt sein, wer für erforderliche Renovierungen oder Reparaturen finanziell aufkommt, denn rein theoretisch kann der Vermieter die Instandsetzungspflicht vollständig auf den Mieter übertragen. Um einen Mittelweg zu finden, könnte – ähnlich wie bei Wohnmietverträgen – ein bestimmter Betrag festgesetzt werden, welcher der Verantwortlichkeit von Mieter und Vermieter einen finanziellen Rahmen setzt. So müsste etwa der Mieter für all jene Reparaturen selbst zahlen, deren Kosten diesen Betrag nicht übersteigen. Ist die Instandsetzungsmaßnahme teurer als die vertraglich vereinbarte Summe, muss der Vermieter die Kosten übernehmen. Alternativ ist es auch gängige Praxis, als Schwellenwert einen prozentualen Anteil der Jahresnettokaltmiete festzusetzen.

Schönheitsreparaturen sind alle Maßnahmen, die dazu dienen, eine Immobile primär optisch in einem guten Stand zu halten. Sie umfassen grundsätzlich nur Reparaturen im Innenbereich. Ein frischer Anstrich, neue Tapeten, die Erneuerung des Fußbodens oder das Streichen von Fensterrahmen, Türen oder auch der Heizkörper gehören zu den Schönheitsreparaturen. Sie werden vorgenommen, weil die alte Form den ästhetischen Ansprüchen nicht mehr entspricht oder weil diese durch ein hohes Alter nicht mehr ganz intakt sind (z. B. fleckige Wände, sich lösende Tapeten, Kratzer im Fußboden). Da es hier allerdings vor allem auf den persönlichen Geschmack ankommt und – je nach Branche – der Geschäftsbetrieb nicht zwangsläufig davon abhängt, ob und wann solche Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, ist insbesondere hier eine präzise vertragliche Regelung empfehlenswert. So können beispielsweise Mieter argumentieren, dass für ihren Betrieb die optische Qualität einen wichtigen Einfluss auf das Geschäft hat, gleichzeitig können Vermieter anmerken, dass die Notwendigkeit optischer Ausbesserungen erst durch eine hohe Abnutzung der Immobilie zustande kommt. Geht es zum Beispiel um ein Restaurant, legen die Mieter Wert auf das Ambiente und die Innenraumgestaltung, andererseits gibt es aber auch eine hohe Abnutzung durch zahlreiche Personen, welche die Immobilie täglich nutzen. Daher ist es vor allem bei Schönheitsreparaturen wichtig, individuelle Vereinbarungen im Gewerbemietvertag zu treffen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie selbst auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie sind, wenden Sie sich gern an den Profi: Jürgen Pfund ist bei jedem Anliegen rund um gewerblich genutzte Immobilien Ihr Experte und berät Sie umfassend zu jedem Thema.