Pacht und Miete: Worin liegt der Unterschied?

Pacht und Miete werden oft als Synonyme behandelt und das eine Wort beliebig gegen das andere ausgetauscht. Ganz korrekt ist das jedoch nicht: Im Gewerbemietrecht bezeichnen Pacht und Miete verschiedene Sachverhalte, wobei die Unterschiede eher im Detail liegen und es teilweise nicht ganz leicht ist, festzustellen, ob ein Pacht- oder ein Mietverhältnis vorliegt.
Im alltäglichen Sprachgebrauch ist es generell kein Problem, wenn Pacht und Miete dasselbe benennen. Sobald Sie sich aber ernsthaft mit Gewerbeimmobilien auseinandersetzen und darüber nachdenken, eine Immobilie zu erwerben oder zu vermitteln, sollten Sie den Unterschied kennen.

Bei der Pacht bzw. Miete geht es primär um Vertragstypen. Der Vertragsgegenstand ist dabei aber jeweils anderer Art: Mietverträge beziehen sich auf Sachen, also Gebäude oder Räume, während Pachtverträge darüber hinaus auch Rechte einschließen. Diese Rechte werden unter Fachleuten als Fruchtziehung bezeichnet. Ein Pachtvertrag beinhaltet also auch das Recht, aus den gepachteten Flächen Früchte zu ziehen. Was bildlich klingt und selbstverständlich auch als Metapher auf andere Bereiche übertragen wird, ist in seinem Ursprung ganz wörtlich gemeint: Hat ein Bauer beispielsweise ein Gemüsebeet gepachtet, hat er in der Regel gemäß Pachtvertrag das Recht, von diesem Beet Früchte zu ernten und diese zu seinem eigenen Gewinn zu verkaufen. Würde er das Beet „nur“ mieten, dürfte er die betreffende Fläche zwar nutzen, es wäre allerdings nicht zweifelsfrei klar, dass er den Ertrag des Gemüsebeetes auch behalten und weitervermarkten darf.

Häufig ist es nicht ganz klar ersichtlich, ob die Nutzung von Außenflächen und vor allem von Räumlichkeiten eine Fruchtziehung ermöglicht und es sich somit um ein Pachtverhältnis handelt. Lässt sich ein Kfz-Mechatroniker zum Beispiel in einer Werkstatt inklusive technischen Geräten und Werkzeug nieder, die er für die Erbringung der angebotenen Dienstleistungen verwendet, so kann in diesem Fall die Rede von einer Fruchtziehung und damit von Pacht sein. Übernimmt er hingegen eine leerstehende Werkstatt oder bloß eine Garage ohne jegliches Equipment, handelt es sich recht sicher um ein klassisches Mietverhältnis. Ob allerdings im konkreten Fall eine Fruchtziehung vorliegt, kann an Kleinigkeiten hängen.

Ob Sie eine Immobilie pachten oder mieten, wird spätestens dann relevant, wenn Sie den jeweiligen Vertrag kündigen möchten, denn hier ergeben sich unterschiedliche Konditionen im Kündigungsrecht. Bei Mietverträgen gibt es grundsätzlich eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten, sowohl von Seiten des Vermieters als auch des Mieters. Nach mehreren Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist in der Regel. Bei Pachtverträgen hingegen gibt es keine fest vorgeschriebene Kündigungsfrist, sodass diese individuell zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden kann. Ist dies nicht der Fall, gilt eine Frist von sechs Monaten, doch ein Pachtvertrag kann immer nur zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden.
Für Sie als Pächter bedeutet das: Insbesondere, wenn Sie wirtschaftlich von der Nutzung des Vertragsgegenstandes abhängen – was meistens der Fall ist – ist es sehr wichtig, bei Pachtverträgen genau zu überdenken, welche Kündigungsfrist im jeweiligen Fall mindestens bzw. auch höchstens bestehen soll.

Ziehen Sie bestenfalls einen Fachmann zurate
Bevor Sie einen Miet- oder Pachtvertrag abschließen, sollten Sie diesen im besten Fall von einem Anwalt oder auch einem erfahrenen Immobilienexperten prüfen lassen. Betrauen Sie von vornherein einen professionellen Gewerbemakler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie für Ihr Unternehmen, können Sie sich umso mehr sicher sein, am Ende einen Vertrag in Ihrem Sinne zu unterzeichnen. Wenden Sie sich diesbezüglich gern an das Büro von Pfund Immobilien. Wir beraten Sie umfassend, ob in Ihrem Fall die Pacht oder Miete die geeignetere Lösung ist und prüfen vorliegende Verträge ausführlich dahingehend, ob Ihre Interessen darin bestmöglich zur Geltung kommen.